导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡<仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文/strong>

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。