近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REIT吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思s基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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