导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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