文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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