万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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