文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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