近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营宝马和特斯拉哪个档次高(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cān宝马和特斯拉哪个档次高g)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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