5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(苏州区号是多少tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)苏州区号是多少绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(苏州区号是多少de)角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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