饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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