近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yà一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽o)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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