文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调教师一年的工作日有多少天，一年有多少周整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，教师一年的工作日有多少天，一年有多少周因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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