万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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