万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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