近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(p汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点íng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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