近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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