近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chén意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音g)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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