万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo河北保定技校排名，保定技校前十名)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(w河北保定技校排名，保定技校前十名ā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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