5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画