导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(00后初中学历很丢人吗qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租00后初中学历很丢人吗房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 00后初中学历很丢人吗