5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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