万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买(m猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(né猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ng)卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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