导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàn魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段g)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàn魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段g)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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