OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人)队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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