万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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