一(yī)线(xiàn)城市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么(me)这么重(zhòng)要？首先二手房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳(zhèn)几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实(shí)施这条政策(cè)的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前(qián)三的(de)核心城市(shì)。所以，深圳的(de)一举一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖有利于全(quán)国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结(jié)束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以(yǐ)网(wǎng)签备案价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变(biàn)成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目(mù)前没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券时(shí)报21日(rì)消息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正式通知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷(dài)款等领(lǐng)域(yù)按照新的规则(zé)进行，但不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气(qì)公布了(le)全市3595个小区的参考价，很(hěn)多南(nán)山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接按照当(dāng)时的市场价打(dǎ)了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计(jì)算首付(fù)、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了(le)这两(liǎng)年的(de)痛苦(kǔ)，才深(shēn)知(zhī)为啥(shá)叫做(zuò)——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子(zi)，市场价1000万(wàn)的(de)房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成即(jí)300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需(xū)要全(quán)款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于(yú)首(shǒu)付(fù)5成了（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大(dà)批量买家(jiā)，失去了购(gòu)房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推(tuī)行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合(hé)肥、广州等10多(duō)个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也确实证明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十(shí)年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高(gāo)峰(fēng)缩(suō)水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发(fā)布(bù)当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于(yú)及接(jiē)近参(cān)考价的房(fáng)源(yuán)占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深(shēn)圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其(qí)中的人，才(cái)能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案例(lì)属实，买家的实际购房成本高达(dá)20万/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(hé)持有(yǒu)成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年(nián)新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城(chéng)市(shì)陆(lù)陆续(xù)续(xù)低(dī)调退出，目前只有(yǒu)深圳还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市(shì)也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区(qū)试(shì)点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月份70个大中城市商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增(zēng)长了，其他二线城市(shì)如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城(chéng)市(shì)价格(gé)都是同(tóng)比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月(y结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少uè)份，两部门联合发文，全(quán)面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一条(tiáo)被广泛(fàn)好(hǎo)评(píng)的(de)新政。对于激活二手房交(jiāo)易，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住(zhù)建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地(dì)产企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不就(jiù)翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一(yī)大波(bō)正在路上(shàng)...

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