“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不(bù)大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要资金来(lái)源(yuán)来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个(gè)很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较(jiào)好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是(shì)不(bù)是行(xí郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的ng)业(yè)内最高的；融资成本(běn)是(shì)否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加(jiā)杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市(shì)进行大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡(héng)量一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公(gōng)司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流(liú)通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体(t郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的ǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业主要(yào)包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来(lái)越多(duō)。美国过去(qù)的数(shù)据充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一(yī)季报(bào)的十大(dà)流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业股也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务(wù)不是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务(wù)为例，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的