万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗>只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(gu关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？