近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(q杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介iáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介