公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(y适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(r适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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