5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到(dào)供孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理>

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理(yào)关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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