导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，19分压公式是什么，分压公式是什么意思98年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fá分压公式是什么，分压公式是什么意思ng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 分压公式是什么，分压公式是什么意思