导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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