本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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