近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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