万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)手机话费交了能退吗前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　手机话费交了能退吗据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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