文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房(fá讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意ng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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