近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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