导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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