饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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