近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lè佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗i)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗