近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xi古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好àn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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