导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

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　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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