文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行O孙悟空真实存在过吗TP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门(mé孙悟空真实存在过吗n)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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