近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗