文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zh凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别í)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别yǐ)来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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