导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文比较长的古诗词，比较长的古诗10句ong>

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù比较长的古诗词，比较长的古诗10句)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。