5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(d疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思ī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思lt="存量时代(dài)，机构布局地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”，精耕细作个股成共(gòng)识(shí)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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