文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(四大灵猴的兵器叫什么名字bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)四大灵猴的兵器叫什么名字投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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