=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从半夜被C醒是一种什么样的感受31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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