文：任泽(zé)平团(tuán)队(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国>5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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